Ngày 19/3/2021, Chính phủ đã ban hành nghị định số 21/2021/NĐ-CP  quy định thi hành Bộ luật dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nội dung Nghị định có quy định về quyền nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng. Để hiểu rõ hơn về quy định có liên quan đến việc tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chúng tôi đã trao đổi với luật sư Đỗ Minh Hiển, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội để làm rõ hơn về quy định này.

Theo luật sư Đỗ Minh Hiển thì nhu cầu được đảm bảo an toàn trong giao dịch dân sự là một nhu cầu hợp pháp và chính đáng của bất cứ tổ chức hoặc cá nhân nào khi tham gia giao dịch dân sự. Các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến hiện nay là đặt cọc, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký quỹ… Trong số các biện pháp này, thế chấp tài sản là nhà, đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được thực hiện phổ biến trong đời sống xã hội. Quyền nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở của cá nhân, tổ chức kinh tế đã được quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015 thì “Bên nhận thế chấp ” không được xác định cụ thể, vì thế “Bên nhận thế chấp” có thể là tổ chức hay cá nhân có đủ năng lực dân sự. Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 thì Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, hiện nay, vẫn còn tồn tại quan điểm mặc định cho rằng quyền nhận thế chấp nhà, đất là đặc quyền của riêng các tổ chức tín dụng. Cách hiểu này đã tạo ra nhiều hệ lụy không đáng có cho các bên tham gia giao dịch.Ví dụ: khi tham gia giao dịch vay tiền và thế chấp nhà đất cho bên nhận thế chấp là cá nhân nhưng do văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nên để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, các bên phải làm “hợp đồng mua bán nhà đất” để đảm bảo cho việc vay mượn tiền, dẫn đến tranh chấp, thiệt hại cho bên có tài sản. Đây chính là “nút thắt” trong việc nhận thế chấp nhà, đất đối với cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng. "Nút thắt" này tạo ra không ít những rắc rối, tranh chấp pháp lý cho các bên trong quan hệ dân sự trong thực tế.

Việc Chính phủ ban hành nghị định số 21/2021/NĐ-CP, trong đó có quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được kỳ vọng sẽ giải tỏa “nút thắt” trong quy định về nhận thế chấp tài sản.

Tuy nhiên, khi xem xét quy định nhận thế chấp quyền  sử dụng đất của cá nhân, tổ chức kinh tế  không phải là tổ chức tín dụng cần chú ý các vấn đề sau đây:

Thứ nhất, điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà ở được thế chấp. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì quyền sử dụng đất được thế chấp phải đáp ứng các điều kiện sau : Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ về quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp, Đất không bị kê biên thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Luật Nhà ở thì nhà ở được thế chấp khi đáp ứng các điều kiện: Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, đối với chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây : Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013, có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức kinh tế khác ( trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác; Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn; Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Thứ ba, về hình thức hợp đồng thế chấp và các thủ tục có liên quan. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp nhà ở gắn liền với đất phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 được kỳ vọng sẽ gỡ “nút thắt”  trong quy định nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức kinh tế, cá nhân trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo luật sư Đỗ Minh Hiển còn nhiều vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện để đảm bảo có hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch. Hiện nay, tuy nghị định 21/2021/NĐ-CP đã có hiệu lực được hơn 01 năm nhưng vẫn chưa có văn bản dưới nghị định để hướng dẫn chi tiết thực hiện nghị định này. Thực tế, các tổ chức hành nghề công chứng cũng chưa thực hiện công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở mà bên nhận thế chấp là cá nhân hoặc tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng. Do đó, việc đăng ký thế chấp tài sản là nhà, đất với Cơ quan quản lý nhà nước cũng chưa thực hiện được. Vì vậy, để nghị định này sớm đi vào cuộc sống, tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền nhận thế chấp tài sản là nhà đất thì các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn về  quy trình, thủ tục, biểu mẫu văn bản khi cá nhân yêu cầu nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở tại Cơ quan đăng ký đất đai, khi thực hiện công chứng giao dịch thế chấp tại các tổ chức hành nghề công chứng. Về quy trình thế chấp, đăng ký thế chấp, giao nhận tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, hệ thống thông tin liên quan đến tài sản thế chấp…cũng cần sớm có quy định cụ thể hơn để việc thực thi quyền nhận thế chấp tài sản của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng được đảm bảo thực hiện trên thực tế./.

28/5/2022